英國新租賃法案的落地，終結了無過錯驅逐和不公平的漲租——但它真的能讓租房變得更方便和便宜嗎？
今年二月，31歲的瓦尼亞·科塔收到了一封電子郵件，開頭是：“第21條通知。您必須在2026年4月30日之後搬離以下地址。”郵件中沒有說明驅逐的理由。“這太令人震驚了，”科塔說，“我感覺自己像是在經歷喪親之痛。”科塔和她的丈夫於2020年10月搬進了位於倫敦西北部肯頓的這套公寓；他們兩歲的女兒於2024年出生。“這是一個很棒的社區。我們終於感覺自己融入了社區和教會，這是我們在其他任何地方都沒有過的感覺。這裡感覺就像家一樣——但我應該早就知道，租來的房子永遠不可能成為我的家。”
此前，根據《租賃法》第21條，房東無需提供任何理由即可終止租約。但備受期待的《租戶權益法案》將於5月1日生效，屆時將廢除這一條款。根據新法案，如果房東想要收回租賃的房產，必須提前四個月通知租戶，並在租約開始時給予租戶12個月的保護期。
除了廢除無過錯驅逐令外，該法案還將提升出租屋的租約安全性，取消固定期限租約，打擊地域和職業等歧視行為，並禁止房東和中介接受高於廣告租金的報價。房東每年只能漲一次房租，且漲幅不得超過市場價；租戶也將擁有更大的權力來挑戰不合理的租金上漲。
但《租戶權益法案》將如何改變租戶的處境？它是否足夠完善？
“《租戶權益法案》的改革早就應該出臺了，”租戶改革聯盟主任克拉拉·科林伍德表示。“最重要的是，終止‘無過錯’第21條驅逐令將減少房東和租客之間巨大的權力失衡。經過租客們多年來的奔走呼籲和爭取自身權益，這種冷酷無情的做法即將成為歷史。” SpareRoom的通訊主管馬特·哈欽森也認同，這項法案最終將為像科塔一家這樣的租客帶來一些穩定性。“家是人們生活中最基本的東西。如果你總是面臨著在自己無法掌控被驅逐的威脅，就很難制定計劃、紮根生活，或者做任何對幸福、高效生活至關重要的事情。”
然而，儘管租客們將獲得保護，但在法案出臺前夕，租金上漲和無過錯驅逐的案例卻有所增加。根據SpareRoom的數據，自去年10月27日該法案獲得御准以來，倫敦28%的租戶發現租金上漲，另有12%的租戶收到了第21條通知。“房東們把這看作是一個轉折點。我認為這讓一些房東開始質疑自己當房東的意義，”哈欽森說道。“當房東是一件嚴肅的事情，他們需要了解相關法律法規，並做好努力工作的準備。”
漢普頓地產區域總監喬納森·艾薩克表示，由於房東退出市場以及出租房投資人士的減少，房源供應緊張。“風險敞口太大了，”他說道。“而且，這還沒考慮到近年來房東的處境尤其艱難：稅收上漲、收益率下降、維護成本高昂。他們正在尋找其他投資途徑。”
這推高了租金，加劇了競爭：據漢普頓地產公司（Hamptons）的數據顯示，倫敦租金較去年同期上漲了2.2%，而3月份開始尋找房源的租客數量增加了14%。艾薩克表示：“我認為這是我們見過的最大漲幅之一。房源供應量卻遠不及此，因此很遺憾，這將導致租金上漲，對租客不利。”
儘管該法案提供了諸多保護措施，哈欽森仍然擔心它能否真正降低租房成本。據SpareRoom網站統計，目前倫敦單間租金平均為每月978英鎊，即使是倫敦最便宜的房源，也需要至少3.2萬英鎊的年薪才能負擔得起這種程度的租金。他說道：“（該法案）可以限制租金漲幅，但如果租金已經漲得離譜，人們的負擔能力捉襟見肘，那麼這僅僅是成功的一半。” “你們需要想辦法降低租金。”
對於29歲的羅伯特（他不願透露姓氏）來說，《租戶權益法案》讓他免於支付高額預付款。“我覺得這太棒了。早就該出臺這樣的法案來阻止房東濫用制度了——比如我不用預支那麼多租金，也不用擔心承擔比掛牌價高得多的租金。這讓我安心多了。”
2025年，羅伯特和他的前伴侶（兩人都是自由職業者）被迫預支六個月的房租（11,100英鎊），並且同意一年後租金上漲3%。2023年，在他們之前的租房住處，他們預付了一年的房租——大約20,000英鎊——續租時也支付了同樣的金額。“我必須立刻做出決定，這可是一大筆錢，”他說。 “我花了整整一年時間才把之前的損失彌補回來，結果一切又都回到了原點。”
和科塔一樣，43歲的克里斯托弗·弗倫奇也是在《租戶權益法案》出臺前收到第21條通知的眾多租戶之一。他和羅伯特一樣樂觀。“我很高興這項法案即將通過。它將保護很多人的權益，我對此非常感激。”
弗倫奇和他的伴侶瑞安·羅斯於2025年1月搬進了肯寧頓的一套公寓，簽訂了三年租約，希望在這個地區紮根，並攢錢買一套屬於自己的房子。他們每月2900英鎊的租金。但在10月份，就在合同終止條款生效前不久，弗倫奇和羅斯收到了第21條通知。他們被告知，房東將搬回這套房子用於自住。
儘管他們已經決定將這套公寓作為長期住所，但現在他們只有兩個月的時間找到新的住處——而且還得趕在聖誕節前。“這太打擊人了。我們之前在那裡過得很開心，”弗倫奇說。“那種感覺就像被人突然抽走了所有希望，真的讓人很崩潰。”
但作為自由職業者——弗倫奇是位自僱顧問，羅斯是位服裝設計師——而且還是一對跨種族同性戀伴侶，租房之路並非一帆風順。“我們知道之前就遭遇過歧視，”弗倫奇說。之前他們看中一套房子並出價後，房東建議他們繼續尋找。“那就是赤裸裸的歧視，”弗倫奇說。“這些事會一直縈繞在心頭，讓你忍不住去看其他房子。”
幸運的是，弗倫奇和羅斯在11月搬進了同一地區的新房。他們現在每月要多付100英鎊的房租，不得不“懇求”提前搬走，還要承擔搬家和退租清潔的費用。由於只有兩個月的時間籌集新房的首付，這對夫婦貸款了一筆錢，目前還在償還。“我們現在安頓下來了，但離法案生效還有幾天時間。為了以防萬一，我們暫時不打算報告任何問題或透露任何情況。”
在肯頓住了五年半之後，科塔一家只有兩個月的時間尋找新家，這對他們來說也十分困難。由於家裡有個蹣跚學步的孩子，她發現合適的房源選擇更少，而且她的報價也屢屢被拒絕。“我們必須找到對孩子安全的地方。你不能隨便搬去任何地方。我們被拒絕的原因是，有些地方根本不接受我們：他們會說空間太小，不適合孩子居住，或者一些公寓或商店樓上的房子也會拒絕我們。”她說道。 “這感覺就像申請工作一樣，他們會發郵件說：‘我們很遺憾地通知您……’”
科塔確實已經收到另一處房產的報價，甚至連入住日期都談妥了，但房東堅持要現金支付，並且拒絕將這對夫婦的押金存入政府認可的押金保護計劃。自2007年以來，這已是法律規定。科塔和她的丈夫選擇放棄，但隨著最後期限的臨近，她擔心他們會無家可歸。
幸運的是，在最後期限前一週，科塔一家終於找到了新家。他們將不得不離開現在的社區，搬到倫敦的另一邊。但5月1日之後，她——以及全國其他租戶——將不再收到第21條通知。“這對租房者來說是件好事，”科塔說。“我們的等待期混亂不堪，幾乎讓我們精疲力竭，但現在看來，我們終於要結束了……這是一個新的開始。”