中國資本在倫敦買樓的風向，已經反過來了
2017年至2020年，中國投資者曾在倫敦房地產市場淨買入約100億英鎊資產
可從2021年開始，他們不僅不再像過去那樣瘋狂掃樓，反而已經淨賣出約30億英鎊
如今，連中國人壽持有了11年的一棟倫敦金融城寫字樓，也準備換一種方式退出股權
這棟樓就是Liverpool Street站旁邊的99 Bishopsgate
它現在只有26層，2025年底整棟估值約2.8億英鎊，目前已經獲批拆除，原址將蓋起一座54層的摩天大樓
眼看舊樓就要翻倍長高，中國人壽卻正在與加拿大資產管理公司Brookfield洽談，轉出手裡的40%股權
那為什麼中國資本曾經搶著買下倫敦寫字樓，如今卻開始一棟接一棟往外賣？
11年前，中國人壽買下的是一臺“收租機器”
2015年，中國人壽入股99 Bishopsgate時，買下的不是一塊等著開發的土地，而是一棟已經投入使用的成熟甲級寫字樓
整棟樓共有26層，總建築面積約3.2萬平方米，位於倫敦金融城核心區域，旁邊就是Liverpool Street站
關於這類投資這類海外核心物業，看重的就是長期、穩定的回報
這正是中國資本當年喜歡倫敦寫字樓的重要原因
位置夠核心，大樓已經建好，企業簽下長期租約，業主不需要重新開發，只要按期收租就行
尤其對於保險公司來說，資金體量大，持有周期長。一棟能夠持續產生租金的成熟寫字樓，遠比一塊需要從頭開發的土地省心
那幾年，中國公司、保險機構和香港富豪不斷買進倫敦地標，用英鎊租金換取長期穩定的現金流
可持有了八年、十年之後，這批當年看起來很省心的樓，開始陸續走到另一道關口
老樓想繼續值錢，得再往裡面砸一輪錢
《金融時報》在報道中提到，近幾年中國投資者開始出售倫敦寫字樓，背後並不只有一個原因
目前英國融資成本上升，老樓需要翻新，建築和消防標準越來越嚴格，接下來的能源效率規定，也意味著一批舊寫字樓必須繼續投入資金改造
99 Bishopsgate正好走到了這個節點
按照目前的計劃，舊樓預計將在2027年開始拆除，新樓則預計到2031年交付
這意味著股東要先承擔拆除、施工、融資和多年等待的成本，最後才能靠新樓未來的租金慢慢收回投入
因此11年前，中國人壽買下的是一棟已經能夠收租的樓，而如今變成了燒錢的大型開發項目
倫敦的新寫字樓明明很搶手，為什麼還要走？
最有意思的矛盾，也正在這裡
2025年1月，倫敦金融城批准99 Bishopsgate重建方案時，金融城新建辦公樓中仍可出租的面積比例，已經降至0.5%；優質寫字樓的租金，也比一年前上漲了16%
這意味著，54層新樓建成後，確實可能帶來更高的租金和估值
但想拿到未來的收益，股東就得先為拆除和重建繼續投入大筆資金，還要再等上幾年
所以中國人壽麵對的選擇很簡單：要不要為了未來更高的租金，再往這棟樓裡投一輪錢？
但從目前的交易安排看，中國人壽並不準備再為重建追加資金，而是考慮換一種方式留下——從股東變成債權人
根據《金融時報》的報道，中國人壽正在洽談將手裡的40%股權轉成債權
簡單來說，它不是徹底拿錢離場，而是退出股東的位置。交易一旦達成，中國人壽仍會以債權人的身份留在項目中，卻不需要再為接下來的重建繼續出資
曾經不斷湧進倫敦買樓的錢，確實開始往回走了
不過，這也不代表倫敦寫字樓已經沒人要
恰恰相反，金融城最新、最優質的辦公樓依然供不應求，租金還在上漲
真正可能過去的，是那種買下一棟成熟大樓，靠長期租約安穩收租，再等著資產慢慢升值的好日子
十年前，中國資本爭的是倫敦還有什麼樓可以買；今天，它們算的是手裡的樓還值不值得再投一輪
如果是你的話，你會怎麼選呢？