秋季預算案公佈新一輪加稅政策，令出租投資房（buy-to-let）的房東們有了新理由考慮退出租賃市場。
財政大臣約翰・希利在他上任後的首份財政預算更新中宣佈，計劃於明年上調租金收入所得稅，上調幅度超出此前預期。
對於已經在適應《租客權利法案》新規的房東群體而言，這又是一次沉重打擊。
除此之外，近年來房東持續承受多重壓力：按揭利息抵扣優惠受限、額外印花稅、還必須保證出租房屋達到最低能效標準。
英國全國住宅房東協會（NRLA）政策總監克里斯・諾里斯接受《MoneyWeek》採訪時表示：“房東本來就在懷疑自己還能不能繼續做這一行。這次進一步加稅，可能會迫使更多房東離場，加劇供需缺口，推高租金。”
秋季預算案針對房東出臺了哪些政策？
前任財政大臣蕾切爾・裡夫斯早在 2025 年預算案中就提出方案：自 2027 年 4 月起，租金收入、儲蓄利息的所得稅稅率上調 2 個百分點，根據納稅檔次，分別為 22%、42%、47%。
房東們本已在為此做準備，而希利在 2026 年預算案中，在此基礎上**再加 2 個百分點**。
也就是說，從 2027 年 4 月起：
– 基礎稅率檔：24%
– 較高稅率檔：44%
– 附加高稅率檔：49%
房產加稅會如何影響房東收益？
房產服務企業康奈爾集團（Connells Group）測算本次加稅對房東收益的影響，測算已納入按揭利息抵扣以及其他可抵扣開支。
該中介機構數據：房東年均租金收入 16478 英鎊，年均開支5108 英鎊；假設按揭利率 5.25%，年按揭還款 7875英鎊。經測算，房東年度稅前利潤為 3495 英鎊。
– 當前：基礎稅率納稅人需繳稅 699 英鎊；2027 年 4 月起，稅額上漲至 839 英鎊
– 當前：高稅率納稅人繳稅2973 英鎊；新規後上漲至 3113 英鎊
（測算包含按揭利息抵扣：按按揭利息金額享受 20% 稅收抵免）
新規落地後，這筆 3495 英鎊的利潤裡：
基礎稅率房東到手利潤由 2796 英鎊降至 2656 英鎊；
高稅率房東到手利潤由 522 英鎊降至 382 英鎊。
賬面上 140 英鎊的差額看似不大，但康奈爾集團研究總監阿妮莎・貝弗裡奇表示，對市場信心的衝擊才是關鍵。
她說：“單看這次加稅，未必會徹底改變房產投資邏輯。但疊加更高的借貸成本、維修成本、監管成本，以及此前一系列稅制調整，收益空間已經被持續壓縮。
這次加稅也進一步拉大了兩類房東的差距：個人名義持有房產的房東，和有限公司持有房產的房東 —— 後者的租金利潤繳納企業所得稅，不受這一檔高個人所得稅影響。”
以上是有按揭貸款的情況，還有不少房東是全款無貸。
房產中介 Boydens 為《MoneyWeek》單獨測算：一套無貸房源月租 1200 英鎊（年租金 14400 英鎊），每年可抵扣運營開支 2400 英鎊，應稅租金利潤 12000 英鎊。
– 現行稅率：基礎檔繳稅2400 英鎊，到手 9600 英鎊；新規後繳稅 2880 英鎊，到手 9120 英鎊
– 現行稅率：高稅率檔繳稅4800 英鎊，到手 7200 英鎊；新規後繳稅 5280 英鎊，到手 6720 英鎊
兩個案例對比，相比現行標準，新預算案每年都要多交 480 英鎊稅款。即便租金、運營成本不變，高稅率房東的利潤直接縮水約 6.7%。
出租投資房（buy-to-let）還值得投資嗎？
諾里斯（NRLA）認為，很多房東會把這份預算案看作是 “針對房東的報復性徵稅”。
他補充道：“這是在本就不斷加重的壓力之上再加一重負擔。《租客權利法案》帶來多項新增成本：每套房屋每年註冊費、強制加入監察專員機構。
除此之外，合法經營成本的稅收減免取消，讓投資可行性下降、租金上漲。雪上加霜的是，新的購房出租按揭每年要多花約1100 英鎊，強制節能改造，很多房源每套要投入最高 10000 英鎊。”
同時房東還面臨租賃需求走弱、租金漲幅低迷的問題。
英國國家統計局最新數據：截至 2026 年 9 月的 12 個月裡，英國平均租金上漲 3.8%，達到 1406 英鎊，和 8 月持平。
Boydens 房產中介總經理菲利普・博伊登表示，房東會重新仔細核算收益，尋找替代投資方向。
“加稅會成為投資考量裡重要一環，會影響他們願意出價多少、選擇什麼房源，或是要不要繼續擴大資產包。這不代表他們一定會放棄投資，但這套房產必須能證明這筆投入是划算的。”
一部分房東會選擇出售房產。
面向房東的網站 Property118 調研顯示：三分之二的房東計劃在未來 3 年內賣房、退出租賃市場。
但貝弗裡奇提醒，事情沒有這麼簡單。
《租客權利法案》設置了長達 4 個月的退租通知期；如果賣房交易失敗，還有重新出租的相關限制。即便收益承壓，很多房東也會猶豫要不要啟動出售流程。
賣房獲利還需要繳納資本利得稅；而且當前是買方市場，不一定能賣到預期價格。
貝弗裡奇說，不少房東已經選擇把名下房產轉入有限公司持有，以此繳納企業所得稅，避開高額個人租金所得稅。
但她也提醒：存量房產過戶會產生前期稅費成本，這個方案並不適合所有人。
羅克斯頓財富管理負責人努蘭・穆斯塔法總結：一部分房東會自行承擔成本，一部分暫緩擴張，還有一部分會選擇出售。
她說：“諷刺的是，降低私人租賃對投資者的吸引力，並不會自動讓租客租得起房。房產依舊可以是不錯的投資，但隨便買一套購房出租房就能穩賺高收益的時代，早就過去了。”